Hur fungerar det att ansöka om bolån?

Det här med att ansöka om bolån kan tyckas vara lite krångligt, speciellt för den som aldrig gjort det förut. Vi ska försöka bena ut de vanligaste funderingarna här.

Bland det första man bör göra när man bestämt sig för att söka bolån för en ny eller befintlig bostad är att kontakta några olika banker för att höra hur mycket man får låna och på vilka villkor. Det finns några saker som du behöver ha koll på när det gäller bolån som vi börjar med att gå igenom.

Sedan bolånetaket infördes år 2010 kan du låna upp till maximalt 85 % av bostadens marknadsvärde, vilket innebär att du behöver betala minst 15 % ur egen ficka. Dessa 15 % kallas för kontantinsats. Om du har möjlighet kan du självklart välja att betala en större del själv och låna mindre.

Innan bolånetaket infördes kunde man låna upp till 90 - 100 % av bostadens värde, och då brukade långivaren dela upp lånet i så kallade topplån och bottenlån. Bottenlånet brukade då uppgå till 75 - 80 %, och resterande del var topplånet med högre ränta, eftersom denna del av lånet innebar en större kreditrisk för långivaren. Egentligen var topplånet samma sak som ett blancolån, eftersom det är ett lån utan säkerhet.

Ta hjälp av någon av bostadssajternas eller din banks färdiga kalkyler för att se vad du kommer ha för månadskostnader och hur stort lån du kan ta. Bland annat behöver du tänka på vad du kommer ha för ränte- och amorteringskostnader, vilket vi går igenom djupare här nedan.

Innan du bestämmer dig för vilken bank du vill ha ditt bolån på är det bra om du jämför olika bankers boräntor så att du får en bra förhandlingsposition. Och när du väl börjar förhandla bolånet, stå på dig och försök pruta så gott det går! Många banker vill att du har hela, eller åtminstone en stor del av, ditt innehav och dina engagemang hos dem för att få en bra ränta. Det brukar kallas att vara ”helkund” hos banken.

I bedömningen hur mycket du får låna kollar banken bland annat på hur amorteringskravet kommer att påverka dig. Sedan amorteringskravet infördes i juni 2016 behöver du som lånar 70 % eller mer amortera 2 % av det belopp du lånar från banken. När du sedan kommit ner under 70 % i belåningsgrad räcker det med att du amorterar 1 % av lånebeloppet, tills du kommit ner till under 50 % i belåningsgrad. Lånar du mindre än 50 % avgör du själv om du vill amortera eller inte. Hur stora amorteringskostnader du kommer ha per månad måste alltså räknas in i din månadsbudget.

Läs mer om amorteringskravet.

Du kommer även behöva bestämma dig för om du vill ha rörlig eller fast ränta, och hur länge du vill binda upp ditt lån. Kortfattat betyder rörlig ränta att räntan alltid löper på en bindningstid på tre månader, och efter tre månader justeras den utifrån hur ränteläget ser ut just då. En fast ränta, däremot, är precis densamma under hela räntebindningsperioden – oberoende av eventuella ränteförändringar på marknaden. Du kan dela upp ditt lån på olika bindningstider och ha både rörlig och fast ränta om du skulle vilja.

Läs mer om bindningstid, rörlig och fast ränta.

Om det är så att du ska köpa en ny bostad behöver du ansöka om ett lånelöfte innan du kan börja ge dig in i budgivningar. Ett lånelöfte är ett slags förhandsbesked från banken om hur mycket du får låna från dem för att köpa din bostad. Det hjälper dig alltså veta hur långt du kan gå i en budgivning (med andra ord vilken ”budget” du har), vilket blir en trygghet för både dig, säljaren och mäklaren.

Du skaffar lånelöfte genom att kontakta några banker – nöj dig inte med din egen för att det är bekvämast utan hör gärna med ett par stycken för att se vad de kan erbjuda. Ofta är en lånelöftesansökan så enkel att du fyller i den online. Det kostar ingenting och är inte bindande, men däremot tidsbegränsat i tre månader.

Hur stort lånelöfte du får baseras bland annat på din nuvarande livssituation och inkomst. Tänk dock på att även om det kallas för lånelöfte så kan du inte till 100 % lita på att lånelöftet gäller för just det objektet du vill köpa när du väl hittar något. Detta eftersom lånelöftet är en bedömning av vad din ekonomi klarar av – inte kopplat till ett specifikt objekt. Ring därför alltid banken innan du börjar buda, för att säkerställa att lånelöftet gäller.

Hur låneansökan går till är lite olika från bank till bank, i vissa fall går det att göra elektroniskt men ofta behöver du fylla i en fysisk blankett och skicka in per post. Om du ska köpa en ny bostad gör du din låneansökan innan du skriver under köpekontraktet. Du behöver svara på ungefär samma saker som när du ansöker om ett lånelöfte - bland annat lite frågor om din sysselsättning och ekonomi, samt om bostaden du ansöker om bolån för.

Hur utbetalningen av lånet går till är lite olika beroende på situation, det vill säga om du har köpt en ny bostad eller om du vill ta upp ett lån på en bostad som du redan bor i.

Om du har köpt en ny bostad behöver du först betala en handpenning på 10 % av hela köpeskillingen. Det ska vanligtvis göras till mäklarens konto inom en vecka från den dag då du skriver under kontraktet tillsammans med säljaren och köparen. Om du inte har fått loss dessa pengar vid det tillfället kan du ofta ansöka om ett handpenningslån på din bank.

På tillträdesdagen, det vill säga den dag då du och säljaren kommit överens om att du ska få nycklar och tillträde till din nya bostad, ska resten av köpeskillingen betalas. Då träffas du, säljaren och mäklaren igen på mäklarens kontor. Din totala kontantinsats måste i allmänhet vara minst 15 %, och eftersom du redan betalat 10 % i handpenning återstår bara 5 % för dig att betala själv.

Utbetalningen av lånet brukar gå till så att mäklaren kontaktar din bank som i sin tur kontaktar säljarens bank så att de kan sköta betalningen sinsemellan. Om säljaren har ett lån ska dennes lån först lösas, och blir det pengar över sätts dessa in på säljarens konto.

Om du är obelånad och ska ta upp ett nytt lån på den bostad du redan bor i är processen lite enklare än den vid köp. När du har bestämt dig för vilken bank du vill låna hos, och gått igenom alla delar ovan, bestämmer du helt enkelt tillsammans med din bank vilken dag du vill att pengarna ska betalas ut och till vilket konto du vill ha pengarna.

När bolånet är utbetalt kommer du ha fått ett nytt bolånekonto på banken, där du kan se hur mycket du lånar. Om du amorterar kommer du se hur lånebeloppet minskar för varje månad. Men även om själva sökprocessen och utbetalningen är klar kan du försöka komma ihåg följande saker.

Ränteklimatet förändras över tid och därför är det viktigt att du har kontakt med din bank och förhandlar dina räntor löpande. Försök hänga med i räntemarknaden, eller rådfråga kunniga personer i din närhet, för att ha koll på att din ränta ligger på en bra nivå. Fortsätt pruta ner din ränta – ju längre du har varit kund på banken desto bättre förhandlingsposition har du.

På samma spår som att fortsätta förhandla räntor behöver du även löpande se över dina bindningstider. När ett bundet lån löper ut behöver du ta ställning till om du vill binda det på nytt eller om du vill ha en rörlig 3-månadersränta istället – och tvärtom. Glöm inte att du kan dela upp lånet på olika dellån med olika bindningstider.

Som tidigare nämnt måste du amortera en viss procentsats över en viss belåningsgrad. Amortering är ett väldigt bra sätt att spara på, så försök se det som just ett sparande istället för en kostnad.