Hur fungerar vinstskatt på bostadsrätter och hus?

I de flesta fall när du gör en ekonomisk vinst behöver du betala skatt på vinsten och det fungerar likadant när du säljer en bostad med vinst. När du säljer din bostad för mer än vad du köpte den för kallas det för kapitalvinst (eller reavinst eller realisationsvinst) och skatten på kapitalvinsten för privatbostäder är 22%. 

För att räkna ut hur mycket du ska betala i vinstskatt behöver du först räkna ut exakt hur stor vinst du gjort. Du har även rätt att göra en del avdrag, som kan innebära att du i slutänden gjort en förlust, trots att du sålt bostaden för ett högre pris än vad du köpte den för. 

Hur du räknar ut exakt hur stor vinst eller förlust du gjort beror på vilken bostadstyp du sålt, det fungerar på lite olika sätt beroende på om du sålt en bostadsrätt eller hus/villa/tomt/ägarlägenhet.

Så här räknar du ut storleken på vinst eller förlust för bostadsrätt;

Försäljningspris (Priset som du sålde bostaden för, kallas köpeskilling på köpekontraktet)

- inköpspris (Priset som du köpte bostaden för, inklusive eventuell upplåtelseavgift, inköpsprovision, inträdesavgift och liknande. Har du fått bostaden genom arv eller gåva skriver du den tidigare ägarens inköpspris)

- försäljningsutgifter (Kostnader i samband med försäljningen, som mäklararvode och annonsering)

- förbättringsutgifter (Total kostnad för förbättrande reparationer och underhåll samt grundförbättringar)

- kapitaltillskott (De pengar som betalas in till bostadsrättsföreningen som går till att amortera på föreningens lån. Summan för eventuellt kapitaltillskott får du på kontrolluppgift från din bostadsrättsförening)

- andel av inre reparationsfond vid försäljningen (Summan för din andel får du på kontrolluppgift från din bostadsrättsförening)

+ andel av inre reparationsfond vid köpet (Summan för din andel får du på kontrolluppgift från din bostadsrättsförening)

+ återföring av uppskovsbelopp (Om du har fått uppskov från en tidigare försäljning ska det återföras. Beloppet står på specifikationen till din inkomstdeklaration) 

= vinst eller förlust

Precis som för bostadsrätter måste du också här börja med att räkna ut hur stor vinst eller förlust du gjort, men uträkningen skiljer sig lite. 

Så här räknar du ut storleken på vinst eller förlust för hus, villa, tomt eller tomt;

Försäljningspris (Priset som du sålde bostaden för, kallas köpeskilling på köpekontraktet)

- försäljningsutgifter (Kostnader i samband med försäljningen, som mäklararvode och annonsering)

- inköpspris och lagfartskostnad mm (Priset som du köpte fastigheten för, inklusive lagfartskostnad, pantbrev och andra kostnader i samband med inköpet av bostaden. Har du fått bostaden genom arv eller gåva skriver du den tidigare ägarens inköpspris)

- förbättringsutgifter (Total kostnad för förbättrande reparationer och underhåll samt grundförbättringar, som nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad)

+ återföring av uppskovsbelopp (Om du har fått uppskov från en tidigare försäljning ska det återföras. Beloppet står på specifikationen till din inkomstdeklaration)

= vinst eller förlust

Om du sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i har du möjlighet att begära uppskov på hela eller delar av vinsten, vilket innebär att du kan vänta med att betala in den till Skatteverket. (Vissa förutsättningar måste vara uppfyllda, mer om det lite längre ner) 

Många väljer att begära uppskov på vinstskatten för att kunna använda hela vinsten i kontantinsats till den nya bostaden. Anledningen till att möjligheten att begära uppskov på vinstskatten finns är för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. 

Beloppet som du får uppskov med är den del av vinsten som du väljer att skjuta fram, alltså hela eller delar av vinsten och inte det belopp som du skulle ha betalat i skatt.

Från 2008 till 1 januari 2021 har man behövt betala en årlig skatt på den uppskjutna vinsten. Skatten (som kallas uppskovsränta) räknas fram genom en schablonintäkt på 1,67% som man sedan betalar 30% skatt på.

För att kunna begära slutligt uppskov på vinstskatten behöver fem punkter vara uppfyllda. 

• Bostaden som du sålt behöver vara en privatbostad i Sverige eller annat land inom EES-området

• Bostaden som du sålt måste ha varit din permanentbostad 

• Din nya bostad behöver ligga i Sverige eller något annat land inom EES-området

• Du behöver köpa den nya bostaden som tidigast den 1 januari året före och senast den 31 december året efter att du sålt din bostad.

• Du behöver flytta in i din nya bostad senast den 2 maj året efter att du sålt din bostad

Om du säljer din bostad och inte köper eller flyttar in i din nya bostad direkt kan du först ansöka om preliminärt uppskov. Du kan läsa mer om förutsättningarna för uppskov hos Skatteverket.

De nya reglerna för uppskov på vinstskatten gäller både för nya och gamla uppskov. Man har rätt att ansöka om uppskov upp till sex år efter att man sålde sin bostad så om du tidigare valt att inte ansöka om uppskov kan du alltså göra det i efterhand. Då har du alltså möjlighet att få tillbaka hela uppskovsbeloppet och slipper betala uppskovsränta från 1 januari 2021. Du behöver fortfarande betala ränta för tiden fram till 1 januari 2021. 

Tänk på att uppskovspengarna fortfarande är ett lån som du behöver betala in, den enda skillnaden är att du nu slipper betala ränta på lånet.

Läs mer om retroaktivt uppskov på Skatteverkets hemsida.

Du får ha kvar ett uppskov så länge du äger bostaden som du köpte när du sålde din tidigare bostad som du gjorde vinsten på. Så när du säljer den nya bostaden behöver du betala in hela uppskovsbeloppet.

Det finns undantag som kan gälla vid t.ex. arv, testamente eller bodelning. Du kan läsa mer om undantagen hos Skatteverket.